Voici des informations détaillées sur les professionnels qualifiés, les obligations de communication à l'acquéreur, et les conséquences en cas de non-respect : un guide complet pour comprendre, anticiper et respecter les nouvelles normes énergétiques dans le secteur immobilier.
Qu’est-ce qu’un audit énergétique ?
En complément du Diagnostic de Performance Energetique (DPE), l’audit réglementaire vise à permettre aux acquéreurs de logements fortement consommateurs d’énergie de bénéficier de la présentation de trames de travaux pour améliorer leurs performances énergétiques et environnementales.
Depuis quand l’audit énergétique est-il obligatoire ?
L’audit énergétique a été institué par la loi du 22 août 2021, qui a créé l’article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Cette réglementation est entrée en vigueur le 1er avril 2023. Elle ne concerne actuellement que les logements les plus énergivores. Son champ d’application sera élargi par étapes.
Quels sont les logements concernés ?
L’audit énergétique est obligatoire pour certains bâtiments ou parties de bâtiments affectés à l’habitation.
L’article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation distingue les bâtiments ou parties de bâtiments qui comprennent un seul logement de ceux qui « comportent plusieurs logements ne relevant pas de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété ».
En cas d’unicité du logement
L’audit énergétique est obligatoire pour les maisons individuelles, qu’elles soient indépendantes ou qu’elles dépendent d’un lotissement.
En cas de pluralité de logements
L’audit énergétique est également obligatoire dans le cas de la vente d’un bâtiment qui comporte plusieurs logements appartenant à un même propriétaire.
Les logements concernés par l’audit énergétique sont ceux qui relèvent des catégories D, E, F et G, qualifiés respectivement par l’article L. 173-1-1 du CCH de « assez peu performants », « peu performants », « très peu performants » ou de « extrêmement peu performants ».
L’audit énergétique leur sera progressivement applicable en fonction du calendrier établi par l’article 5 de l’arrêté du 4 mai 2022, à savoir :
à compter du 1er avril 2023 pour les logements les plus énergivores, classés dans les catégories F ou G ;
à compter du 1er janvier 2025, pour les logements classés E ;
à compter du 1er janvier 2034 pour les logements classés D.
Pour quelles opérations dois-je faire un audit énergétique ?
Les logements concernés sont :
ceux qui font l’objet d’une promesse de vente telle que définie à l’article 1589 du Code civil ;
en l’absence d’une telle promesse les logements qui font l’objet d’un acte de vente, tel que défini à l’article 1582 du Code civil.
Qui établit l’audit énergétique ?
La qualification requise pour réaliser l’audit énergétique varie selon son objet.
Pour les logements collectifs, l’audit énergétique peut être réalisé :
par un bureau d’études qualifié « Audit énergétique des bâtiments (tertiaires et/ou habitations collectives) » ;
par une société d’architectes ou un architecte inscrit à l’ordre et ayant suivi une formation.
Pour les maisons individuelles, l’audit énergétique peut être réalisé :
par un bureau d’études qualifié « Audit énergétique des bâtiments (tertiaires et/ou habitations collectives) » (ex. : qualification OPQIBI 1905) ;
par une entreprise qualifiée « Audit énergétique en maison individuelle » ;
par une entreprise certifiée « RGE offre globale » ;
par une société d’architectes ou un architecte inscrit à l’Ordre des architectes et ayant suivi une formation ;
par un diagnostiqueur immobilier certifié justifiant des compétences nécessaires pour réaliser l’audit énergétique.
A quel moment dois-je communiquer l’audit énergétique à l’acquéreur ?
L’article L. 271-4 du CCH précise : « L'audit énergétique […] est remis par le vendeur ou son représentant à l'acquéreur potentiel lors de la première visite de l'immeuble ou de la partie d'immeuble faisant l'objet d'un tel audit. La remise peut être faite par tout moyen, y compris par voie électronique. »
Par la suite, comme tous les autres diagnostics faisant partie du dossier de diagnostic technique visé par l’article L. 271-4 du CCH, l’audit énergétique devra être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.
En pratique : il convient de faire réaliser le diagnostic des performances énergiques (DPE) au tout début du projet de mise en vente. Si ce diagnostic mentionne un mauvais classement, vous pourrez ainsi faire faire aussitôt réaliser l’Audit énergétique pour ne pas retarder votre projet de vente.
Quelles sont les sanctions de l’absence de production d’audit énergétique ?
Le défaut d’audit énergétique ne fait pas l’objet d’une sanction spécialement définie dans l’article L. 126-28-1 du code de la construction et de l’habitation ou l’article L. 271-4 du même code. On en déduit l’application des sanctions de droit commun, c’est-à-dire une action en responsabilité contractuelle contre le vendeur ou la nullité de la vente pour vice du consentement, voire la résolution pour vices cachés.
En pratique, les notaires refuseront de régulariser la vente d’un logement en l’absence de l’audit énergétique prévu par la loi.
Combien coûte un audit énergétique ?
Le coût d’un audit énergétique est librement déterminé entre le professionnel le réalisant et le vendeur. Il dépend généralement de la superficie de votre bien et du nombre de logements.
Pour rassurer les personnes intéressées par votre bien, il pourra être opportun de faire réaliser par des professionnels du bâtiment des devis concernant les travaux suggérés.