Achat

Vous allez acheter. Consultez l'étude Duchange & Associés avant de vous engager. Car acquérir une maison, un appartement, un terrain, une entreprise implique des frais importants et aura une incidence durable sur vos dépenses, vos revenus et votre fiscalité.

Dans la partie nord de la France, c'est le notaire du vendeur qui rédigera les actes. Mais en tant qu'acquéreur vous pouvez faire appel à  l'étude Duchange & Associés sans surcoût, l'émolument fixé par le Code de commerce se répartissant entre les notaires des signataires de votre acte d'achat.

Nous éclairons les motivations de votre décision

Chaque étape de votre décision d'achat gagnera à être abordée en liaison avec l'étude Duchange & Associés :

• les taux d'intérêts des emprunts sont bas ? certes, mais les prix sont soutenus.
• les échéances d'un prêt sont souvent voisines du montant d'un loyer versé "à fonds perdus" ? certes, mais frais d'acquisition, taxes foncières et gros travaux, voire moins-values en cas de revente, rendent parfois la location plus intéressante,notamment en cas d'instabilité professionnelle.
• une maison éloignée du coeur de l'agglomération pourra offrir, à prix égal, plus d'espace et de verdure. Mais les contraintes des transports, des établissements d'enseignement et des commerces ne sont pas à négliger.

Nous vérifions avec vous la rédaction et la fiscalité

En nous consultant dès l'amorce de votre projet, vous pourrez bénéficier d'avis expérimentés concernant notamment :

• la rédaction du compromis ou de la promesse de vente ou d’achat,
• la vente elle-même (maison / appartement / terrain),
• la fiscalité immobilière (TVA, droits d'enregistrement),
• les prêts hypothécaires (notamment avec privilège de prêteur de deniers),
• le contrôle et la définition des servitudes,
• les baux d’habitation...

Nous rassemblons avec vous les informations disponibles

Pour les immeubles anciens, la règle de base demeure la vente sans garantie par le vendeur. Mais la loi a considérablement renforcé les obligations d'information. Ainsi, l'article 1112-1 du Code civil :

« Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

Le Code de la construction et de l'habitation, le Code de la santé publique, le Code de l'environnement, le Code de l'urbanisme imposent de nombreux diagnostics immobiliers.

Les principaux sont repris dans le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) qui contient des informations concernant des éléments de l'immeuble ou de l'habitation sur le point d'être louée ou vendue qui peuvent constituer un danger pour ses habitants. Ces diagnostics peuvent concerner l'amiante, l'assainissement non collectif, les performances énergétiques, l'état de l'installation intérieure d'électricité ou de gaz, la mérule, les risques naturels, technologiques ou miniers, les zones sismiques, le radon, les termites, le plomb dans les peintures, les zones de bruit. D'autres documents concernent, outre la superficie des parties privatives de lots de copropriété (depuis la loi Carrez du 18 décembre 1996), les ascenseurs, les piscines, la gestion des déchets générés, la détection de fumée, la prévention des risques de mouvement de terrain différentiel consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols (étude géotechnique). Tous ces éléments ont vocation à former un véritable cahier d'information du logement.

Un document important : le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Initialement institué "à des fins d'information", le diagnostic des performances énergétiques (DPE) engage désormais la responsabilité du vendeur ou du bailleur. Régi par les articles L 126-26 à L 126-33 du Code de la construction et de l'habitation, le DPE comporte la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d'une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance et du montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le diagnostic.

Dans le cas des logements qui ont une consommation énergétique primaire importante, le diagnostic de performance énergétique comprend également un audit énergétique. L'audit énergétique présente notamment des propositions de travaux dont l'une au moins permet d'atteindre un très haut niveau de performance énergétique du bâtiment et une autre au moins permet d'atteindre un niveau de consommation en énergie primaire inférieur à 331 kilowattheures par mètre carré et par an. Il mentionne à titre indicatif l'impact théorique des travaux proposés sur la facture d'énergie. Il fournit des ordres de grandeur des coûts associés à ces travaux et mentionne l'existence d'aides publiques destinées aux travaux d'amélioration de la performance énergétique.

Compte tenu de la volonté de développer des énergies vertes, ces diagnostics ont vocation à devenir plus contraignants (interdiction d'augmenter le loyer des "passoires thermiques", obligation de travaux à l'occasion des mutations immobilière...).