Les obligations du vendeur lors d'une vente immobilière

Le vendeur d’un bien immobilier est soumis à un certain nombre d’obligations à l’égard de l’acquéreur :

• Une obligation d’information ;
• Une obligation de délivrance ;
• La garantie des vices cachés ;
• La garantie d’éviction.

Qu’est-ce que l’obligation d’information du vendeur ? 

Lors de l’achat d’un appartement ou d’une maison, l’acquéreur doit recevoir toutes les informations dont l’importance est déterminante pour son achat immobilier.

Le vendeur n’est tenu de communiquer à l’acheteur que les informations dont il a connaissance.

Intérêt

Une bonne information permet à l’acquéreur, lors d’une vente immobilière, d’effectuer son achat en toute connaissance de cause.

Le vendeur a aussi intérêt à respecter son obligation générale d’information : plus le vendeur informe précisément l’acquéreur, plus le risque de mise en œuvre de sa responsabilité diminue.

L’information protège les deux parties à la vente.

Voici les conseils du notaire sur l’obligation d’information :

Bon à savoir : Depuis l’adoption de la loi ALUR en mars 2014 (loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové), lors de l’achat d’un appartement, des documents supplémentaires doivent être remis à l’acquéreur avant la signature du compromis (ou promesse de vente) :

• La fiche synthétique de la copropriété ;
• Le règlement de copropriété – état descriptif de division et tous ses modificatifs ;
• Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années (si le copropriétaire vendeur a été en mesure de les obtenir auprès du syndic) ;
• Les informations financières relatives au(x) lot(s) vendu(s) qui sont relatées dans un « pré-état daté » ;
• Le carnet d’entretien de l’immeuble.

Qu’est-ce que l’obligation de délivrance du vendeur ? 

La délivrance est la mise à disposition entre les mains de l’acquéreur du bien acquis afin qu’il puisse en disposer et en jouir librement.

Le vendeur est tenu d’une délivrance conforme : il doit délivrer la maison ou l’appartement tel qu’il a été défini et repris au contrat de vente. En définitive, l’immeuble doit être délivré dans l’état où il se trouvait au moment du compromis de vente.

S’agissant de la délivrance de l’immeuble, on vise la remise, devant le notaire lors de la signature de la vente, des éléments suivants:

• Les clés,
• Les titres,
• Les baux,
• Les notices d’utilisation et les factures des éléments d’équipement vendus…

Qu’est-ce que la garantie des vices cachés ?

Le vice caché est celui qui n’est pas connu de l’acquéreur et qui n’a pu être révélé par un examen normal du bien.

Il appartient à l’acquéreur de prouver, par tous moyens, l’existence du vice et que celui-ci remplit toutes les conditions pour la mise en œuvre de la garantie :

Atteinte à la destination ou à l’usage de l’immeuble

La garantie ne pourra être mise en œuvre que si le défaut rend le bien acquis impropre à l’usage auquel on le destine, ou en diminue tellement cet usage que l’acquéreur n’aurait pas acheté ou l’aurait fait à moindre coût.

Caractère caché

Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents : il appartient à l’acquéreur d’effectuer un minimum de démarches pour se convaincre des défauts et qualités du bien qu’il achète. A défaut, la responsabilité du vendeur ne pourrait pas être engagée.

Il est conseillé au vendeur d’apporter l’information la plus complète possible à l’acquéreur : un défaut signalé n’ouvre pas droit à garantie. Le vendeur doit communiquer au notaire les vices dont il a connaissance, afin qu’ils soient écrits dans l’acte de vente.

Le vice est caché lorsqu’il n’apparait pas à l’occasion d’un contrôle normal du bien. Il peut être camouflé par le vendeur ou non, le vice sera toujours considéré comme caché et l’acquéreur conservera le droit de demander l’annulation de la vente ou une diminution du prix.

Antériorité du vice

 Le vice n’est retenu que s’il existait avant la vente immobilière et plus précisément avant le transfert de la propriété.

Bon à savoir : L’acte de vente contient souvent une clause d’exonération de la garantie des vices cachés. Le vendeur non professionnel n’étant pas censé tout connaître de son bien immobilier, il n’est tenu de transmettre que les informations dont il a connaissance. Cette clause de dispense n’est valable que si le vendeur ne connaissait pas le vice caché et s’il a satisfait à ses obligations légales.

Qu’est-ce que la garantie d’éviction ?

L’éviction est le fait pour l’acquéreur d’être dépouillé de ce qu’il a acheté, en tout ou partie, dans la propriété elle-même ou dans ce qu’il en découle. Le vendeur doit garantir à l’acquéreur la possession paisible du bien vendu.

La garantie d’éviction crée pour le vendeur deux obligations :

• Garantie du fait personnel = celle de ne pas personnellement porter atteinte au droit transmis à l’acquéreur ;
• Garantie du fait des tiers = celle de lui assurer une protection en cas d’atteinte des tiers.

Le vendeur doit donc révéler au notaire l’existence de servitudes sur le bien vendu.