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Compromis de vente

Vous avez mis votre maison en vente de particulier à particulier ? Vous venez de faire une offre d’achat pour une maison ou un appartement ?

L’étape suivante consiste à signer un compromis de vente. Le compromis de vente d’une maison ou d’un appartement permet de fixer l’accord du vendeur et de l'acheteur sur les conditions de la vente (objet de la vente, prix de vente, délai de signature de la vente, engagements du vendeur et de l’acquéreur, …).

Dans le compromis de vente (ou "promesse synallagmatique de vente"), les parties s'engagent à conclure la vente : si l'une des parties renonce à la transaction, l'autre peut l'y contraindre judiciairement (sauf en cas de rétractation de l’acquéreur dans son délai légal de 10 jours, et sauf si une condition suspensive n’est pas réalisée).

La signature du compromis peut s’accompagner du versement par l'acquéreur d'un acompte, également appelé dépôt de garantie, fixé entre 5 % et 10 % du prix de vente. L’étude « Duchange & Associés, notaires » vous conseillera à ce sujet.

 

Quelle est la différence entre la promesse unilatérale de vente et le compromis de vente ?

Dans la promesse de vente, aussi appelée "promesse unilatérale de vente", seul le propriétaire (nommé le promettant) s'engage. Il promet de vendre exclusivement à  un bénéficiaire déterminé son bien à un prix spécifié dans le contrat, et pour une durée limitée. Le promettant lui donne ainsi en exclusivité une "option" pour un temps limité (généralement de trois mois).

En contrepartie, le bénéficiaire verse une indemnité d’immobilisation. Pour conclure la vente, l’acquéreur devra alors montrer son intention d’acheter en « levant l’option » dans le délai fixé dans la promesse de vente.

Pour être valable, la promesse de vente doit respecter des règles de forme et être enregistrée (droit de 125 €) : elle doit être soit constatée par acte authentique (établi par un notaire) soit établie par acte sous seing privé enregistrée auprès des services fiscaux.

 

Dans le compromis de vente (ou "promesse synallagmatique de vente"), vendeur et acheteur s'engagent l'un comme l'autre à conclure la vente à un prix déterminé en commun.

La signature d'un compromis de vente engage les parties à mener la vente à son terme.

 

Contrairement à la promesse de vente, le compromis n'a pas besoin d'être enregistré auprès des services fiscaux (absence de droit d’enregistrement).

 

Comment le notaire prépare t il le compromis de vente ?

Pour pouvoir établir le compromis de vente et sécuriser les accords du vendeur et de l’acheteur, le notaire a besoin de recueillir divers documents sur votre immeuble (principalement votre acte d’achat, les diagnostics techniques, les justificatifs de travaux, la taxe foncière, …) et sur la situation des parties (état civil, capacité, condition suspensive d’obtention d’un prêt, …). Si votre logement est en copropriété (appartement), il faudra également lui fournir de nombreuses pièces relatives à la copropriété (règlement de copropriété, procès-verbaux des dernières assemblées générales, informations financières sur les charges, fiche synthétique, carnet d’entretien, …).

L’étude « Duchange & Associés, notaires » peut vous aider à recueillir ces pièces auprès des divers organismes.

L’étude « Duchange & Associés, notaires » se propose de vous adresser la liste de toutes les pièces nécessaires à l’établissement d’un compromis de vente entre particuliers, ainsi que le questionnaire immobilier.

 

Sous quel délai peut-on signer un compromis de vente ?

Lorsque les pièces nécessaires sont remises à l’étude « Duchange & Associés, notaires », le rendez-vous de signature du compromis de vente est fixé sous quelques jours.

Attention ! En copropriété, certains documents sont parfois longs à obtenir auprès du syndic de copropriété.

 

Dois-je être présent ou puis-je faire une procuration ?

Par principe, les parties doivent être présentes lors de la signature du compromis de vente. En effet, c’est ce document qui vient déterminer les droits et obligations du vendeur et de l’acquéreur.

 

Dans certains cas, il est possible pour une partie de donner un pouvoir à un de ses proches pour signer le compromis de vente. L’étude « Duchange et Associés, notaires » peut, dans certaines situations nécessaires, établir gratuitement un modèle de procuration pour que vous vous fassiez représenter.

 

Qu’est-ce qu’une condition suspensive ?

Une condition suspensive a pour objectif de prévoir la caducité du compromis de vente si un événement futur et incertain survient avant la vente définitive (chacune des parties reprenant alors sa liberté, sans indemnité).

Exemple de conditions suspensives :

  • Condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire,

Attention à la rédaction de la condition suspensive de prêt : il faut respecter la clause (montant, taux, durée d’emprunt, …) lors de la demande de prêt à la banque !

  • Condition suspensive d’obtention d’un permis de construire ;
  • Condition suspensive d’absence de découverte d'une servitude d'urbanisme grave.

 

Qu’est-ce que le délai de rétractation ?

L’acquéreur d'un logement qui signe un compromis de vente dispose d'un délai de 10 jours pour se rétracter gratuitement.

Seul l’acquéreur non professionnel peut se rétracter : le vendeur est tenu de vendre dès la signature du compromis de vente.

Le délai de rétractation démarre à compter de la notification par le notaire du compromis de vente signé à l’acquéreur.

Il n’a pas à justifier d’un quelconque motif. S’il a versé un acompte, il doit lui être intégralement restitué.

 

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Eric DELAPORTE

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