En 2017, une contribuable a vendu la nue-propriété d’une villa située dans le Var à une SCI contrôlée par son fils, pour un prix de 1 190 000 euros. À première vue, rien de plus qu’une opération patrimoniale classique. Mais pour l’administration fiscale, le prix déclaré était très en deçà de la valeur réelle de la nue-propriété, estimée à 2 683 065 euros. Une différence de 55 % qui allait tout changer.
En effet, pour l’administration, la sous-évaluation constituait une preuve que l’acte de vente dissimulait en réalité une donation. Elle a donc requalifié l’opération en donation déguisée avec charge, taxée comme telle au taux des droits de mutation à titre gratuit, soit 60 %, assortis d’une majoration de 80 % pour abus de droit fiscal!
L’âge de la cédante (80 ans), son lien de parenté direct avec le gérant et associé majoritaire de la SCI, et des transmissions antérieures (notamment un terrain adjacent) ont été retenus comme indices clairs de l’intention libérale.
La société civile immobilière a été qualifiée de principale bénéficiaire de la libéralité : le redressement fiscal a été établi au taux de 60% (celui applicable lors des donations entre collatéraux au-delà du 4ème degré et non parents) et non pas au taux applicable entre parents et enfants.
Saisi par les parties, le Comité de l'abus de droit fiscal a confirmé les conclusions de l’administration. Il a notamment rejeté les arguments des contribuables contestant la méthode d’évaluation utilisée, faute d’éléments probants. Pour le Comité, la sous-évaluation manifeste de 55 % était suffisante pour caractériser une donation déguisée.
Le Comité rappelle aussi qu'en présence d'une donation avec charge, la donation constitue une libéralité pour le tout lorsque la charge stipulée par le donateur a une valeur inférieure à la valeur du bien transmis. Par conséquent, l'assiette des droits de mutation à titre gratuit est calculée sur la valeur totale du bien, sans réduction liée à la charge stipulée.
Toute opération de cession patrimoniale, en particulier lorsqu’elle implique des liens familiaux direxcts ou indirects via des SCI, suppose une attention rigoureuse à la valorisation des biens et aux intentions sous-jacentes. À défaut, un acte apparemment anodin peut conduire à une requalification fiscale lourde de conséquences.